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3 Zimmer Ferienchalet am Bodensee in Altenrhein

CH - 9423 Altenrhein - CHF 198'000.-
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Nebelfreie, gepflegte 4.5 Zi. Dachwhg. mit sensationeller Weit- und Bergsicht in Buttwil

CH-5632 Buttwil - CHF 547'500.-
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Gepflegtes 5.5 Zimmer Einfamilienhaus in Thürnen

CH - 4441 Thürnen - CHF 930'000.-
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Traumhafte 7.5 Zimmer Villa mit Aussenpool in Schmitten

CH - 3185 Schmitten FR - CHF 1'530'000.-
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Nebelfreie, gepflegte 4.5 Zi. Dachwhg. mit sensationeller Weit- und Bergsicht in Buttwil

CH-5632 Buttwil - CHF 547'500.-
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Idyllisches und ruhiges 2 Zimmer Ferienhaus in Ricken

CH - 8726 Ricken SG - CHF 35'000.-
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5.5 Zi. REFH an ruhiger Lage in Wangen b. Olten

CH - 4612 Wangen b. Olten - CHF 570'000.-
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Nebelfreie, gepflegte 4.5 Zi. Dachwhg. mit sensationeller Weit- und Bergsicht in Buttwil

CH-5632 Buttwil - CHF 547'500.-
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8 Zimmer EFH mit Nebengebäude und atemberaubender Aussicht in Saxon

CH - 1907 Saxon - CHF 1'240'000.-
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Zentral gelegener Neubau - 3.5 Zi. Eckhaus mit zusätzlichem Dachraum

CH - 8370 Sirnach - CHF 1'900.-/Monat + NK
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Nebelfreie, gepflegte 4.5 Zi. Dachwhg. mit sensationeller Weit- und Bergsicht in Buttwil

CH-5632 Buttwil - CHF 547'500.-
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Gemütliches und möbliertes 3.5 Zimmer Ferien- oder Wohnhaus in Walzenhausen

CH - 9428 Walzenhausen - CHF 230'000.-
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Schöne 3.5 Zimmer Wohnung direkt am Rhein in Mumpf – im 1. OG

CH - 4322 Mumpf - CHF 320'000.-
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Nebelfreie, gepflegte 4.5 Zi. Dachwhg. mit sensationeller Weit- und Bergsicht in Buttwil

CH-5632 Buttwil - CHF 547'500.-
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Vollerschlossenes Bauland in La Baroche-Asuel

CH - 2954 Asuel - CHF 120'000.-
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3.5 Zi. Dachwhg. an ruhiger und kinderfreundlicher Lage in Boniswil

CH - 5706 Boniswil - CHF 535'000.-
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CH-5632 Buttwil - CHF 547'500.-
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Ein Paradies für Familien - 6.5 Zimmer Einfamilienhaus in Rickenbach Sulz

CH - 8545 Rickenbach ZH - CHF 1'630'000.-
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4.5 Zi. Maisonette-Whg. in Herisau mit herrlicher Aussicht ins Grüne

CH - 9100 Herisau - CHF 439'000.-
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Nebelfreie, gepflegte 4.5 Zi. Dachwhg. mit sensationeller Weit- und Bergsicht in Buttwil

CH-5632 Buttwil - CHF 547'500.-
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6.5 Zimmer Wohnung an sonniger Lage in Bürchen

CH - 3935 Bürchen - CHF 275'000.-
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3 Zimmer Wohnung mit Balkon in Ebnat-Kappel

CH - 9642 Ebnat-Kappel - CHF 305'000.-
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Nebelfreie, gepflegte 4.5 Zi. Dachwhg. mit sensationeller Weit- und Bergsicht in Buttwil

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Grosszügige 5.5 Zimmer Gartenwohnung mit 3 Nebenräumen in Dierikon

CH - 6036 Dierikon - CHF 950'000.-
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Grosszügige und kinderfreundliche 4.5 Zimmer Wohnung in Erstfeld

CH - 6472 Erstfeld - CHF 1'500.-/Monat
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Nebelfreie, gepflegte 4.5 Zi. Dachwhg. mit sensationeller Weit- und Bergsicht in Buttwil

CH-5632 Buttwil - CHF 547'500.-
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4.5 Zimmer Wohnung an zentraler Lage inmitten der Bergwelt von Glis

CH - 3902 Glis - CHF 330'000.-
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5.5 Zimmer Doppelhaushälfte in Emmetten

CH - 6376 Emmetten - CHF 630'000.-
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Nebelfreie, gepflegte 4.5 Zi. Dachwhg. mit sensationeller Weit- und Bergsicht in Buttwil

CH-5632 Buttwil - CHF 547'500.-
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Vollerschlossenes Wohn- und Gewerbebauland in Nunningen

CH - 4208 Nunningen - CHF 339'000.-
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Schweizer Immobilienanalyst Nr. 1

Möchten Sie Ihre Liegenschaft verkaufen, wissen aber nicht welchen Liegenschaftspreis Sie dafür aufrufen können? Damit Sie mit dem höchstmöglichen, aber gleichzeitig auch realisierbaren Preis auf den Markt gehen können, analysieren wir Ihre Liegenschaft und ermitteln deren Marktwert für Sie. Dies erfolgt kostenlos und unverbindlich. Sie gehen weder die Verpflichtung ein, eine vertragliche Zusammenarbeit mit uns einzugehen, noch unseren ermittelten Marktwert zu übernehmen. Mit diesem unverbindlichen Angebot gehen wir bewusst in Vorleistung, da wir von unserer Dienstleistungsqualität überzeugt sind und sich die meisten unserer Kunden dafür entscheiden, auch weiterhin beim erfolgreichen Verkauf Ihrer Liegenschaft auf die Kompetenz der Immobilien Börse AG zu setzen.


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Mit System zum Erfolg

Der Grundstein für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Liegenschaft, liegt in der Festsetzung des optimalen Verkaufspreises. Profitieren Sie dabei von der weitreichenden Erfahrung unserer Immobilienanalysten. Wir führen eine umfassende Liegenschaftsanalyse durch, um am Ende gemeinsam den Liegenschaftspreis definieren zu können.


Erstkontakt Kundencenter
Analyse der Ist-Situation bezüglich der aktuellen Finanzierung Ihrer Liegenschaft:

  • Hypothekarmodelle
  • Vorfälligkeitsentschädigung
  • Erneuerung Hypothek
  • u.v.m.
Aufnahme der Liegenschaft unter Berücksichtigung von 20 baulichen und 50 standortbezogenen Faktoren wie bspw.:

  • Bauqualität, -standard und –substanz
  • Mikrolage (Quartier etc.)
  • Makrolage (Ortschaft, Gemeinde etc.)
  • Marktfähigkeit (wie verhält sich der Liegenschaftswert bei einem etwaigen Wiederverkauf)
  • u. w.
  • Markt- und Trendforschung
  • Festlegung der Analyse-Strategie: meist hedonische Bewertung
  • Recherche von Vergleichsobjekten
  • Detaillierte Zielgruppenanalyse
  • Wertermittlung der Liegenschaft
  • u.v.m.
Präsentation Liegenschaftsanalyse


1. Finanzierungsanalyse

In unserer umfassenden Finanzierungsanalyse ermittelt unser Immobilienanalyst Ihre Ist-Situation bezüglich der aktuellen Finanzierung Ihrer Liegenschaft hinsichtlich folgender Themen:

  • Hypothekarmodelle
  • Vorfälligkeitsentschädigung
  • Erneuerung Hypothek
  • Amortisation
  • Weiterführung der Hypothek
  • Übernahme der Hypothek
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2. Objekt-/ Grundstückanalyse

Unsere Immobilienanalysten analysieren Ihre Liegenschaft vor Ort, um anschliessend eine fundierte Liegenschaftsanalyse inklusive einer professionellen Marktwertermittlung vornehmen zu können. Bei der Besichtigung und Objektaufnahme vor Ort werden dabei rund 20 bauliche und 50 standortbezogene Faktoren für die Analyse herbeigezogen. So werden unter anderem folgende Faktoren erhoben:

  • Bauqualität
  • Baustandard
  • Bausubstanz
  • Situationsplan
  • Allgemeiner Zustand
  • Raumkonzept
  • Mikrolage (Quartier etc.)
  • Makrolage (Ortschaft, Gemeinde etc.)
  • Marktfähigkeit (wie verhält sich der Liegenschaftswert bei einem etwaigen Wiederverkauf)
  • Steuerfuss
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Im Rahmen unserer massgeschneiderten Liegenschaftsanalyse erhalten Sie zudem fundierte Entscheidungsgrundlagen und Empfehlungen für die Wertschöpfung Ihrer Liegenschaft:

  • Die Analysestrategie, die dabei zur Anwendung kommt, basiert auf präzisen Analysen des relevanten Marktes, der Mikro- und Makrolage, sowie einer umfassenden Mieterstrategie.
  • Aufbauend auf den Erkenntnissen über Ihre Vermarktungs- und Verkaufsstrategie bieten wir Ihnen bedarfsgerechte Analysen zu Ihrer Liegenschaft an.
  • Wir beurteilen Ihre Liegenschaft unter Einbezug aktueller Marktdaten und detaillierter Lage-, Wettbewerbs- und Mieteranalysen.
  • Bei der Beurteilung der Liegenschaft spielt die Bauqualität eine entscheidende Rolle. Wir berücksichtigen zur Bewertung das Resultat der Zustandsanalyse, sowie die Finanzierbarkeit Ihrer Liegenschaft.


Ein ausgefallener Baustil birgt Risiken

Bei der Bewertung von Haus und Räumen werden ausschliesslich das Alter, der Zustand und die Qualität betrachtet. Stil und Exklusivität sind nicht Bestandteil einer objektiven Immobilienbewertung. Daher birgt ein ausgefallener Ausbau- oder Baustil Risiken. Bei einem Wiederverkauf eines Objekts mit kostspieligem, exklusivem Ausbau, besteht die Gefahr, hohe Abschreibungen in Kauf nehmen zu müssen. Denn die Wahrscheinlichkeit ist gering einen zahlungskräftigen Käufer zu finden, der willens ist, einen extravaganten Ausbau mitzufinanzieren.

Umgebungsrelevante Faktoren

Neben der Gemeindeentwicklung, die einer genauen Analyse bedarf, da sie unmittelbar Einfluss auf den Wert Ihres Eigenheims ausübt, beeinflussen auch weitere umgebungsrelevante Faktoren den Preis. So kann der Wert eines Wohnobjektes langfristig sinken, weil bspw. der Fluglärm zunimmt oder in der Nähe eine neue Autobahn gebaut wird. Der Kaufpreis kann aber auch ansteigen, weil die Anbindung an den öffentlichen Verkehr optimiert wurde und die Gemeinde eine bessere Stadtanbindung erhält.

Bauzustandsanalyse und Investitionsplanung

Die Bauzustandsanalyse inklusive Investitionsplanung zielt darauf ab, die anfallenden, notwendigen Investitionen für den Werterhalt Ihrer Liegenschaft approximativ für die nächsten 10 bis 20 Jahre abzuschätzen. Unsere Immobilienanalysten erstellen für Sie dabei, zusammen mit unserem schweizweiten Netzwerk, eine individuelle bauliche Zustandsanalyse inklusive Investitionsplanung. Unsere Immobilienanalysten besichtigt die Liegenschaft vor Ort, beurteilen die Gebäudesubstanz und Bauelemente. Daraus ergeben sich empfohlene Massnahmen für die Instandhaltung und die Instandsetzung von Einzelliegenschaften. Damit wird ersichtlich, wann welche Bauteile zur Erneuerung fällig werden und die Auswirkungen hinausgeschobener Instandsetzungen können sofort dargestellt und beziffert werden.

Steuerung der Aufwände über das Portfolio

In der Portfolioübersicht zeigen sich allfällige Kumulationen von künftigen Erneuerungsinvestitionen. In den meisten Fällen wird dabei eine Glättung der Investitionen über das Portfolio hinweg angestrebt, damit die Liquidität über die Jahre durchgehend in etwa gleich beansprucht wird. Dies kann bei Einzelliegenschaften zu einer zeitlichen Verschiebung der Instandsetzung führen. Die regelmässige Analyse des Bauzustands (beispielsweise alle fünf Jahre) und die damit verbundene Investitionsplanung können so ein hilfreiches Instrument im professionellen Immobilienmanagement darstellen. Gerne können wir Sie auch dabei gezielt unterstützen.


3. Marktwertanalyse

Eine unabhängige Marktwertermittlung gibt dem potenziellen Käufer die nötige Sicherheit darüber, dass er einen fairen Preis für seine Liegenschaft bezahlt. Dies führt dazu, dass Sie mit weniger intensiven Verkaufsverhandlungen und Preisabschlägen rechnen müssen. Ausserdem erhält Ihr potenzieller Käufer nur dann eine Finanzierung, wenn sich der Liegenschaftspreis nach einem professionellen Schätzwert richtet. Denn sein Finanzierungsinstitut wird gleichermassen einen Schätzwert des Objektes ermitteln. Weicht dieser jedoch stark vom Liegenschaftspreis ab, wird die Finanzierung abgelehnt. Somit wird schon bei der Bewertung Ihrer Immobilie der Grundstein für eine erfolgreiche Vermarktung gelegt. Unsere Immobilienanalysten verfügen über fundierte Marktkenntnisse und das nötige Fachwissen, um gemeinsam mit Ihnen das Potenzial Ihrer Liegenschaft zu ermitteln. Der richtige Kaufpreis ist dabei immer der, den der Käufer auch bereit ist für Ihre Liegenschaft zu bezahlen. Unsere gesamten Aktivitäten sind darauf ausgerichtet, den Spitzenpreis am Markt auszuloten.

Wir schätzen für Sie:

  • Bauland-Grundstücke
  • Einfamilienhäuser
  • Terrassenhäuser
  • Eigentumswohnungen
  • Mehrfamilienhäuser
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Sie fragen sich jetzt vielleicht: «Kann ich mir dies nicht sparen und als Marktwert einfach den amtlichen Wert einsetzen?»

Nein, dieser entspricht nicht dem realen Marktwert und würde den daraus abgeleiteten Liegenschaftspreis schmälern. Denn die amtliche Schätzung wird durch das Steueramt veranlasst und dient nur zur Erhebung der Steuern. Sie liegt in den meisten Kantonen erheblich tiefer als der Marktwert, zu dem eine Liegenschaft auf dem freien Markt verkauft werden kann.

Bei der Bewertung einer Liegenschaft gibt es verschiedene Bewertungsmethoden, die je nach Anwendungsbereich zum Einsatz kommen. Nachfolgend geben wir Ihnen einen Überblick über die beiden gängigsten Bewertungsmethoden.

Um den effektiven Marktwert Ihrer Liegenschaft zu ermitteln, greifen wir auf folgende Massnahmen zurück:

  • Detaillierte Zielgruppen-Analyse
  • Permanente Markt- und Trendforschung
  • Einbezug der Ergebnisse aus der umfassenden Objektanalyse
  • Erstellung von Marktberichten
  • Recherche von Vergleichsobjekten am Markt
  • Kaufpreisfindung durch hohe Markttransparenz
  • u. v. m.



Discounted Cashflow Methode

Bei der Discounted Cashflow Methode gehört der Diskontierungssatz (DCF-Wert) zu den zentralsten Bewertungsparametern. Er basiert auf effektiven Transaktionen sowie auf einem objektiven und direkten Herleitungsverfahren (hedonisch) und bildet die verschiedenen Risikopositionen spezifisch für jede Liegenschaft ab. In der Praxis wird oft auch von einem risikolosen Zinssatz, einer Prämie für den Immobilienmarkt, sowie von diversen Zu- und Abschlägen für die Ausnutzung des Grundstückes, für die Liquidität des Objektes, für die Nutzungsart, für die Makro- und Mikrolage sowie weiteren Zu- und Abschlägen für Risiken der künftigen Zahlungsströme ausgegangen. In der Anwendung dieser Bewertungsmethode werden zum risikolosen Zinssatz die hedonisch ermittelten Zu- und Abschläge der Risikoprämie addiert. Sie beinhalten das Immobilienmarktrisiko und liegenschaftsspezifische Risiken, wie beispielsweise die Risiken betreffend Makro- und Mikrolage, der Bauqualität, der Illiquidität und der Nutzungsreserven. Der hedonische Diskontierungssatz ist für Wohnliegenschaften, gemischte Nutzungen sowie Büro-/ Gewerbeliegenschaften (sofern Renditeobjekte) geeignet.

Mit ihren zahlreichen Vorteilen kommt bei der Immobilien Börse AG jedoch die nachfolgend erläuterte hedonische Bewertung viel häufiger zur Anwendung.


Hedonische Bewertung

Die hedonische Bewertung ist ein Vergleichswert-Verfahren, welches vor über 20 Jahren von IAZI im Schweizer Immobilienmarkt eingeführt wurde. Eine Liegenschaft wird dabei mit tausenden, gehandelten Objekten verglichen und es wird statistisch der Preis ermittelt, den vergleichbare Objekte an vergleichbarer Lage in den vergangenen Monaten erzielt haben. IAZI wertet dabei Daten von jährlich über 25’000 effektiv erfolgten Transaktionen von Wohneigentum aus. Die Informationen dazu stammen von den Hypotheken vergebenden Instituten, also von Banken, Versicherungen und Pensionskassen, wobei deren Lieferung selbstverständlich anonymisiert erfolgt.

Bei der hedonischen Bewertung wird also das zu bewertende Objekt mit aktuellen Transaktionen ähnlicher Liegenschaften verglichen. Da Immobilien jedoch sehr heterogen sind – sie unterscheiden sich beispielsweise in Lage, Grösse, Alter oder Qualität der Bauweise – ist eine Datenbank noch kein Garant für eine realistische Einschätzung. Damit die Objekte verglichen werden können, wird ein Gut in Qualitätseigenschaften zerlegt und dann mit Hilfe der so genannten Regressionsanalyse der Einfluss dieser Qualitätsmerkmale auf den Preis ermittelt. Geschieht dies über einen ganzen Datensatz von Marktdaten, kann der «implizite», allgemein gültige Preis, jeder Eigenschaft ermittelt werden. Insgesamt werden für eine Bewertung eines Objekts rund 70 Eigenschaften miteinbezogen. Dazu gehören einerseits die Liegenschaftsmerkmale (z.B. Wohnfläche, Anzahl Zimmer, Grösse des Grundstücks, Zustand) und andererseits fliessen rund 50 andere, lagespezifische Faktoren, wie beispielsweise der Steuerfuss oder die Erreichbarkeit, in die Bewertung ein. Diese werden im Rahmen unserer umfassenden Objektanalyse durch unsere Immobilienanalysten erhoben.

Die hedonische Bewertung eignet sich nicht nur zur Beurteilung von einzelnen Objekten, sondern bietet auch zahlreiche Vorteile zur Überwachung und Steuerung von Immobilienportfolios. Sie kann für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie für Mehrfamilienhäuser eingesetzt werden. Eine Vielzahl der Banken, Versicherungen und Pensionskassen bewertet heute im Rahmen der Hypothekarvergabe Liegenschaften mit dieser Methode.

Vorteile der hedonischen Bewertung

  1. Marktnähe
    Der Einfluss der einzelnen Eigenschaften auf den Preis wird nicht von einer Person, sondern von der Masse der Käufer und Verkäufer, d.h. dem Markt, festgesetzt. Die Statistik extrahiert und verallgemeinert somit die Logik des Marktes, womit die Methode auch als objektiv bezeichnet werden kann.
  2. Effizienz
    Sind alle notwendigen Angaben zur Liegenschaft vorhanden, erfolgt eine Bewertung sehr rasch. Eine erneute Beurteilung des Objekts zu einem späteren Zeitpunkt, ist zudem sehr einfach und die Kontinuität in der Bewertung gewährleistet.
  3. Schweizweit anwendbar
    Die Schätzformel lässt sich in der ganzen Schweiz anwenden – auch in Regionen, in denen vergleichsweise wenig Transaktionen stattfinden.
  4. Schätzgenauigkeit ist bekannt
    Im Gegensatz zu den traditionellen Methoden lassen sich bei der hedonischen Bewertung genaue Aussagen bezüglich deren Genauigkeit machen.


Ein starkes Team an mobilen Immobilienanalysten in der ganzen Schweiz für Sie im Einsatz


Unser Netzwerk

Profitieren Sie von unserem umfassenden Partnernetzwerk und seien Sie durch eine Zusammenarbeit mit der Immobilien Börse AG auf über 40 Immobilienplattformen kostenlos auf unbegrenzte Zeit mit Ihrer Immobilie präsent. Sie sparen durchschnittlich CHF 225.– pro Insertionsmonat und Plattform. Wir arbeiten mit den grössten Online-Portalen zusammen und schalten via Schnittstelle Ihr Angebot auf sämtlichen Immobilienplattformen der Schweiz auf. So erreicht Ihre Liegenschaft die grösstmögliche Reichweite.

Grösstmögliche Reichweite für Ihre Liegenschaft