Analyse

Möchten Sie Ihre Liegenschaft verkaufen, wissen aber nicht welchen Liegenschaftspreis Sie dafür aufrufen können?

Testen Sie uns

Damit Sie mit dem höchstmöglichen, aber gleichzeitig auch realisierbaren Preis auf den Markt gehen können, analysieren wir Ihre Liegenschaft, ermitteln deren Marktwert und erstellen eine umfassende Liegenschaftsanalyse für Sie. Dies erfolgt kostenlos und unverbindlich. Sie gehen weder die Verpflichtung ein, eine vertragliche Zusammenarbeit mit uns einzugehen, noch unseren ermittelten Marktwert zu übernehmen. Mit diesem unverbindlichen Angebot gehen wir bewusst in Vorleistung, da wir von unserer Dienstleistungsqualität überzeugt sind und sich die meisten unserer Kunden dafür entscheiden, auch weiterhin beim erfolgreichen Verkauf ihrer Liegenschaft, auf die Kompetenz der Immobilien Börse AG zu setzen.

Eine fundierte Liegenschftsanalyse ist entscheidend

Eine unabhängige Marktwertermittlung gibt dem potenziellen Käufer die nötige Sicherheit darüber, dass er einen fairen Preis für seine Liegenschaft bezahlt. Dies führt dazu, dass mit weniger intensiven Verkaufsverhandlungen und Preisabschlägen zu rechnen ist. Ausserdem erhält Ihr potenzieller Käufer nur dann eine Finanzierung, wenn sich der Liegenschaftspreis nach einem professionellen Schätzwert richtet. Denn sein Finanzierungsinstitut wird gleichermassen einen Schätzwert der Liegenschaft ermitteln. Weicht dieser jedoch stark vom Liegenschaftspreis ab, wird die Finanzierung abgelehnt und Ihr Käufer ist nicht in der Lage den Kaufvertrag abzuschliessen.


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Mit System zum Erfolg

Der Grundstein für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Liegenschaft, liegt in der Festsetzung des optimalen Verkaufspreises. Profitieren Sie dabei von der weitreichenden Erfahrung unseres Verkaufsmanagement-Teams. Wir führen eine umfassende Liegenschaftsanalyse durch, um am Ende gemeinsam den Liegenschaftspreis definieren zu können.


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Analyse der Ist-Situation bezüglich der aktuellen Finanzierung Ihrer Liegenschaft:

  • Hypothekarmodelle
  • Vorfälligkeitsentschädigung
  • Erneuerung Hypothek
  • u.v.m.
Aufnahme der Liegenschaft unter Berücksichtigung von 20 baulichen und 50 standortbezogenen Faktoren wie bspw.:

  • Bauqualität, -standard und –substanz
  • Mikrolage (Quartier etc.)
  • Makrolage (Ortschaft, Gemeinde etc.)
  • Marktfähigkeit (wie verhält sich der Liegenschaftswert bei einem etwaigen Wiederverkauf)
  • u. w.
  • Markt- und Trendforschung
  • Festlegung der Analyse-Strategie: meist hedonische Bewertung
  • Recherche von Vergleichsobjekten
  • Detaillierte Zielgruppenanalyse
  • Wertermittlung der Liegenschaft
  • u.v.m.
Präsentation Liegenschaftsanalyse

1. Finanzierungsanalyse

In unserer umfassenden Finanzierungsanalyse ermittelt unser Immobilienmakler Ihre Ist-Situation bezüglich der aktuellen Finanzierung Ihrer Liegenschaft hinsichtlich folgender Themen:

  • Hypothekarmodelle
  • Vorfälligkeitsentschädigung
  • Erneuerung Hypothek
  • Amortisation
  • Weiterführung der Hypothek
  • Übernahme der Hypothek
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Mehr erfahren
Für Wohneigentum sind viele bereit mehr als für eine Mietwohnung auszugeben. Bei der Festlegung des Maximalbudgets müssen Sie allerdings Ihre finanziellen Verhältnisse berücksichtigen und auch die Bedingungen der Hypothekarbanken erfüllen. Damit Sie sich auf das Finanzierungsgespräch mit Ihrer Bank bestmöglich vorbereiten können, haben wir nachfolgend einige wichtige Themen zur Finanzierung Ihrer Liegenschaft für Sie zusammengefasst. Gerne unterstützen wir Sie auch in der Finanzierung Ihres Eigenheims, zögern Sie nicht uns jederzeit zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.

Regel zum Verhältnis von Eigenkapital und Kaufpreis

Wer einen Hypothekarkredit aufnehmen will, braucht 20% Eigenkapital. Entsprechend darf der Kaufpreis der Liegenschaft maximal fünfmal den Betrag der Eigenmittel betragen (bei einem Eigenkapital in der Höhe von CHF 120’000.- darf der Verkaufspreis bei maximal CHF 600’000.- liegen).

Tragbarkeitsregel

Laut einer Faustregel darf die jährliche Belastung durch ein Eigenheim nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Banken wenden diese Rechnung an, um zu überprüfen, ob ein Eigenheim tragbar ist und ein Kreditgesuch für eine Hypothek grundsätzlich genehmigt werden kann.

Zusammensetzung des Eigenkapitals

Das Eigenkapital kann sich aus Spargeldern, Geld aus dem Verkauf von Wertpapieren, sowie Darlehen aus Beiträgen der 2. oder 3. Säule zusammensetzen. Auch ein Darlehen von Bekannten oder Familienmitgliedern, ein Erbvorbezug oder eine Schenkung kann dazu verwendet werden.

Finanzierung

In der Regel finanziert Ihre Bank, Versicherung oder Pensionskasse maximal 80% des Kaufpreises/Verkehrswertes (ca. 65% 1. Hypothek und ca. 15% 2. Hypothek). Die restlichen 20% sollten Sie in Form von Eigenkapital einbringen. Das Eigenkapital kann selbstverständlich höher sein, sodass Sie weniger Hypotheken benötigen und damit eine tiefere monatliche Liegenschaftsbelastung erreichen. Bei fehlendem Eigenkapital besteht allenfalls die Möglichkeit Pensionskassengelder vorzuziehen oder zu verpfänden.

Libor-Hypothek

Libor-Hypotheken haben flexible Zinssätze, eine feste Laufzeit und man profitiert davon, dass sinkende Hypothekarzinssätze sich relativ rasch positiv auswirken. Im Grunde genommen sind Libor-Hypotheken nichts anderes als Festhypotheken mit sehr kurzer Laufzeit (meist 3 bis 6 Monate). Deshalb sind sie vor allem bei sinkenden oder konstanten Zinsen interessant. Um bei steigenden Zinssätzen das Risiko zu limitieren, gibt es Produkte mit Zinsabsicherung nach oben oder der Möglichkeit, jeweils auf den Zinstermin hin in eine Festhypothek zu wechseln.

Zinsdach schützt vor steigenden Zinsen

Mit einem «Cap», auch Zinsdach genannt, kann man als Hypothekarnehmer festlegen, wie viel Zins man höchstens für die Geldmarkt-Hypothek zu zahlen gewillt ist. Für diese Absicherung bezahlt man allerdings eine Prämie. Grundsätzlich gilt: Je tiefer das Zinsdach, desto höher die Absicherungskosten. Zinsabsicherungen mit einer Laufzeit von unter fünf Jahren lohnen sich in der Regel allerdings nicht.

Geldmarkt-Hypothek mit Switch-Option

Wer eine Geldmarkt-Hypothek mit Switch-Option abschliesst, hat nach jeder Zinsperiode (normalerweise 3 oder 6 Monate) die Möglichkeit, in eine Festhypothek zu wechseln. Damit kann man markanten Zinserhöhungen auch kurzfristig ausweichen.

Kapitalbezug aus 2. oder 3. Säule

Mit dem Kapitalbezug aus der 2. bzw. 3. Säule können Sie also Ihr Eigenkapital erhöhen und zudem von Steuersparmöglichkeiten, z. B. durch Splitting der Auszahlung, profitieren.

2. Objekt-/ Grundstückanalyse

Unsere Immobilienmakler analysieren Ihre Liegenschaft vor Ort, um anschliessend eine fundierte Liegenschaftsanalyse inklusive einer professionellen Marktwertermittlung vornehmen zu können. Bei der Besichtigung und Objektaufnahme vor Ort werden dabei rund 20 bauliche und 50 standortbezogene Faktoren für die Analyse berücksichtigt. So werden unter anderem folgende Faktoren erhoben:

  • Bauqualität
  • Baustandard
  • Bausubstanz
  • Situationsplan
  • Allgemeiner Zustand
  • Raumkonzept
  • Mikrolage (Quartier etc.)
  • Makrolage (Ortschaft, Gemeinde etc.)
  • Marktfähigkeit (wie verhält sich der Liegenschaftswert bei einem etwaigen Wiederverkauf)
  • Steuerfuss
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Im Rahmen unserer massgeschneiderten Liegenschaftsanalyse erhalten Sie zudem fundierte Entscheidungsgrundlagen und Empfehlungen für die Wertschöpfung Ihrer Liegenschaft:

  • Die Analysestrategie, die dabei zur Anwendung kommt, basiert auf präzisen Analysen des relevanten Marktes, der Mikro- und Makrolage, sowie einer umfassenden Mieterstrategie.
  • Aufbauend auf den Erkenntnissen über Ihre Vermarktungs- und Verkaufsstrategie bieten wir Ihnen bedarfsgerechte Analysen zu Ihrer Liegenschaft an.
  • Wir beurteilen Ihre Liegenschaft unter Einbezug aktueller Marktdaten und detaillierter Lage-, Wettbewerbs- und Mieteranalysen.
  • Bei der Beurteilung der Liegenschaft spielt die Bauqualität eine entscheidende Rolle. Wir berücksichtigen zur Bewertung das Resultat der Zustandsanalyse, sowie die Finanzierbarkeit Ihrer Liegenschaft.
  • Wir beurteilen Ihre Liegenschaft unter Einbezug aktueller Marktdaten und detaillierter Lage-, Wettbewerbs- und Mieteranalysen.
  • Bei der Beurteilung der Liegenschaft spielt die Bauqualität eine entscheidende Rolle. Wir berücksichtigen zur Bewertung das Resultat der Zustandsanalyse, sowie die Finanzierbarkeit Ihrer Liegenschaft.


3. Marktwertanalyse

Eine unabhängige Marktwertermittlung gibt dem potenziellen Käufer die nötige Sicherheit darüber, dass er einen fairen Preis für seine Liegenschaft bezahlt. Dies führt dazu, dass Sie mit weniger intensiven Verkaufsverhandlungen und Preisabschlägen rechnen müssen. Ausserdem erhält Ihr potenzieller Käufer nur dann eine Finanzierung, wenn sich der Liegenschaftspreis nach einem professionellen Schätzwert richtet. Denn sein Finanzierungsinstitut wird gleichermassen einen Schätzwert der Liegenschaft ermitteln. Weicht dieser jedoch stark vom Liegenschaftspreis ab, wird die Finanzierung abgelehnt. Somit wird schon bei der Bewertung Ihrer Immobilie der Grundstein für eine erfolgreiche Vermarktung gelegt. Unsere Immobilienmakler verfügen über fundierte Marktkenntnisse und das nötige Fachwissen, um gemeinsam mit Ihnen das Potenzial Ihrer Liegenschaft zu ermitteln. Der richtige Kaufpreis ist dabei immer der, den der Käufer auch bereit ist für Ihre Liegenschaft zu bezahlen. Unsere gesamten Aktivitäten sind darauf ausgerichtet, den Spitzenpreis am Markt auszuloten.

Wir schätzen für Sie:

  • Bauland-Grundstücke
  • Einfamilienhäuser
  • Terrassenhäuser
  • Eigentumswohnungen
  • Mehrfamilienhäuser
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Bei der Bewertung einer Liegenschaft gibt es verschiedene Bewertungsmethoden, die je nach Anwendungsbereich zum Einsatz kommen. Um den effektiven Marktwert Ihrer Liegenschaft zu ermitteln, greifen wir auf folgende Massnahmen zurück:

  • Detaillierte Zielgruppen-Analyse
  • Permanente Markt- und Trendforschung
  • Einbezug der Ergebnisse aus der umfassenden Objektanalyse
  • Erstellung von Marktberichten
  • Recherche von Vergleichsobjekten am Markt
  • Kaufpreisfindung durch hohe Markttransparenz
  • u. v. m.


Die Bewertung

Eine unabhängige Marktwertermittlung gibt dem potenziellen Käufer die nötige Sicherheit darüber, dass er einen fairen Preis für seine Liegenschaft bezahlt. Um eine fundierte und geeignete Liegenschaftsanalyse zu erstellen, wird eine Analyse-Strategie festgelegt: Meist wird die hedonische Bewertung verwendet.

Hedonische Bewertung

Die hedonische Bewertung ist ein Vergleichswert-Verfahren, das vor über 20 Jahren von IAZI im Schweizer Immobilienmarkt eingeführt wurde. Eine Liegenschaft wird dabei mit tausenden, gehandelten Liegenschaften verglichen und es wird statistisch der Preis ermittelt, den vergleichbare Liegenschaften an vergleichbarer Lage in den vergangenen Monaten erzielt haben. IAZI wertet dabei Daten von jährlich über 25000 effektiv erfolgten Transaktionen von Wohneigentum aus. Die Informationen dazu stammen von den Hypotheken vergebenden Instituten, also von Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Die hedonische Bewertung eignet sich nicht nur zur Beurteilung von einzelnen Liegenschaften, sondern bietet auch zahlreiche Vorteile zur Überwachung und Steuerung von Immobilienportfolios. Sie kann für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen (Stockwerkeigentum), für Mehrfamilienhäuser, sowie Baulandgrundstücke eingesetzt werden. Nicht berücksichtigt werden Liegenschaften aus Versteigerungen oder aus Gegengeschäften. Auch Angebotspreise (Inserate) oder Schätzwerte fliessen nicht in die Modelle ein.

Die Vorteile der hedonischen Bewertung

  1. Marktnähe
    Der Einfluss der einzelnen Eigenschaften auf den Preis wird nicht von einer Person, sondern von der Masse der Käufer und Verkäufer, d.h. dem Markt, festgesetzt. Die Statistik extrahiert und verallgemeinert somit die Logik des Marktes, womit die Methode auch als objektiv bezeichnet werden kann.
  2. Effizienz
    Sind alle notwendigen Angaben zur Liegenschaft vorhanden, erfolgt eine Bewertung sehr rasch. Eine erneute Beurteilung der Liegenschaft zu einem späteren Zeitpunkt ist zudem sehr einfach und die Kontinuität in der Bewertung gewährleistet.
  3. Schweizweit anwendbar
    Die Schätzformel lässt sich in der ganzen Schweiz anwenden – auch in Regionen, in denen vergleichsweise wenig Transaktionen stattfinden.
  4. Schätzgenauigkeit ist bekannt
    Im Gegensatz zu den traditionellen Methoden lassen sich bei der hedonischen Bewertung exakte Aussagen bezüglich deren Genauigkeit machen.

4. Marktwertschätzung

Den Button «Marktwertschätzung» tragen diejenigen Liegenschaften auf unserem Marktplatz, bei denen wir vorgängig, im Auftrag des Eigentümers, eine umfassende Liegenschaftsanalyse durchführen konnten.   

Die Entscheidung über die Festlegung des effektiven Verkaufspreises liegt letztlich beim Eigentümer.