Finanzierung

Für Wohneigentum sind viele bereit mehr als für eine Mietwohnung auszugeben. Bei der Festlegung des Maximalbudgets müssen Sie allerdings Ihre finanziellen Verhältnisse berücksichtigen und auch die Bedingungen der Hypothekarbanken erfüllen. Damit Sie sich auf das Finanzierungsgespräch mit Ihrer Bank bestmöglich vorbereiten können, haben wir nachfolgend einige wichtige Themen zur Finanzierung Ihrer Liegenschaft für Sie zusammengefasst. Gerne unterstützen wir Sie auch in der Finanzierung Ihres Eigenheims, zögern Sie nicht uns jederzeit zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.

Regel zum Verhältnis von Eigenkapital und Kaufpreis

Wer einen Hypothekarkredit aufnehmen will, braucht 20% Eigenkapital. Entsprechend darf der Kaufpreis des Objekts maximal fünfmal den Betrag der Eigenmittel betragen (bei einem Eigenkapital in der Höhe von CHF 120’000.- darf der Verkaufspreis bei maximal CHF 600’000.- liegen).

Tragbarkeitsregel

Laut einer Faustregel darf die jährliche Belastung durch ein Eigenheim nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Banken wenden diese Rechnung an, um zu überprüfen, ob ein Eigenheim tragbar ist und ein Kreditgesuch für eine Hypothek grundsätzlich genehmigt werden kann.

Zusammensetzung des Eigenkapitals

Das Eigenkapital kann sich aus Spargeldern, Geld aus dem Verkauf von Wertpapieren, sowie Darlehen aus Beiträgen der 2. oder 3. Säule zusammensetzen. Auch ein Darlehen von Bekannten oder Familienmitgliedern, ein Erbvorbezug oder eine Schenkung kann dazu verwendet werden.

Finanzierung

In der Regel finanziert Ihre Bank, Versicherung oder Pensionskasse maximal 80% des Kaufpreises/Verkehrswertes (ca. 65% 1. Hypothek und ca. 15% 2. Hypothek). Die restlichen 20% sollten Sie in Form von Eigenkapital einbringen. Das Eigenkapital kann selbstverständlich höher sein, sodass Sie weniger Hypotheken benötigen und damit eine tiefere monatliche Liegenschaftsbelastung erreichen. Bei fehlendem Eigenkapital besteht allenfalls die Möglichkeit Pensionskassengelder vorzubeziehen oder zu verpfänden.

Libor-Hypothek

Libor-Hypotheken haben flexible Zinssätze, eine feste Laufzeit und man profitiert davon, dass sinkende Hypothekarzinssätze sich relativ rasch positiv auswirken. Im Grunde genommen sind Libor-Hypotheken nichts anderes als Festhypotheken mit sehr kurzer Laufzeit (meist 3 bis 6 Monate). Deshalb sind sie vor allem bei sinkenden oder konstanten Zinsen interessant. Um bei steigenden Zinssätzen das Risiko zu limitieren, gibt es Produkte mit Zinsabsicherung nach oben oder der Möglichkeit, jeweils auf den Zinstermin hin in eine Festhypothek zu wechseln.

Zinsdach schützt vor steigenden Zinsen

Mit einem «Cap», auch Zinsdach genannt, kann man als Hypothekarnehmer festlegen, wie viel Zins man höchstens für die Geldmarkt-Hypothek zu zahlen gewillt ist. Für diese Absicherung bezahlt man allerdings eine Prämie. Grundsätzlich gilt: Je tiefer das Zinsdach, desto höher die Absicherungskosten. Zinsabsicherungen mit einer Laufzeit von unter fünf Jahren lohnen sich in der Regel allerdings nicht.

Geldmarkt-Hypothek mit Switch-Option

Wer eine Geldmarkt-Hypothek mit Switch-Option abschliesst, hat nach jeder Zinsperiode (normalerweise 3 oder 6 Monate) die Möglichkeit, in eine Festhypothek zu wechseln. Damit kann man markanten Zinserhöhungen auch kurzfristig ausweichen.

Kapitalbezug aus 2. oder 3. Säule

Mit dem Kapitalbezug aus der 2. bzw. 3. Säule können Sie also Ihr Eigenkapital erhöhen und zudem von Steuersparmöglichkeiten, z. B. durch Splitting der Auszahlung, profitieren.

Verpfändung

Bei einer Verpfändung wird Ihr Kapital nicht aus der Pensionskasse oder gebundenen Vorsorge 3a abgezogen, sondern geht als Sicherheit in die Verfügung Ihrer Bank über. Da hier jedoch keine Mittel bezogen werden, werden auch keine Steuern fällig. Die Alters- und Risikoleistung der Pensionskasse bleibt dabei vollumfänglich bestehen, solange kein Vorsorgefall eintritt.

Eine (Teil-)Auszahlung aus der Pensionskasse oder aus der gebundenen Vorsorge 3a können Sie für folgenden Eigenbedarf einsetzen:

  • Für Erwerb und Erstellung von selbst bewohntem Wohneigentum
  • Als wertvermehrende und werterhaltende Investition in Ihr Eigenheim
  • Als Rückzahlung Ihrer Hypothekarschuld
  • Für den Erwerb von Anteilscheinen an einer Wohnbaugenossenschaft

Beim Vorbezug aus der Pensionskasse oder aus der gebundenen Vorsorge 3a beziehen Sie einen Teil Ihres Vorsorgekapitals als Eigenkapital:

  • Die Auszahlung erfolgt an die Bank oder direkt an den Immobilienverkäufer.
  • Das vorbezogene Guthaben wird wie eine Kapitalleistung aus Vorsorge besteuert.
  • Die Altersleistungen der Pensionskasse werden entsprechend verringert.
  • Die Risikoleistungen der Pensionskasse können sich z. B. zwecks Verkauf oder Scheidung reduzieren (Ihre Pensionskasse gibt Auskunft).
  • Rückzahlungspflicht bei Vermietung und Veräusserung


Das Vorgehen bei der Erstfinanzierung

Welche Schritte gilt es bei einer Erstfinanzierung zu unternehmen:

1. Kreditsumme festlegen
Egal, ob Sie Wohneigentum erwerben möchten oder eine bessere Finanzierungslösung für Ihr Eigenheim suchen: Rechnen Sie zuerst aus, welche Summe Sie benötigen.

2. Hypothekenmodell wählen
Es gibt nicht nur variable und Festhypotheken, sondern auch zahlreiche weitere Hypothekenvarianten. Die Wahl ist abhängig von Ihrer Lebens- und Vermögenssituation und auch davon, ob es sich um einen Ersterwerb handelt resp. ob das Objekt spezielle ökologische Anforderungen erfüllt.

3. Konditionen vergleichen
Sobald Sie wissen, zu welcher Art von Hypothek Sie tendieren, vergleichen Sie die Angebote der unterschiedlichen Banken. Mit der Wahl des richtigen Finanzinstituts können Sie bei der Finanzierung viel Geld sparen.

4. Amortisationsart festlegen
Sie können direkt oder indirekt amortisieren. Da man hier – je nach Einkommenslage – echt Steuern sparen kann, lohnt sich das Gespräch mit einem Fachmann.

5. Kreditgesuch einreichen
Ein ausführliches und gut vorbereitetes Kreditgesuch kann den Entscheid der Bank wesentlich beeinflussen. Am besten stellen Sie für das Objekt Ihrer Wahl ein konkretes Kreditgesuch.

6. Ablösung einer Hypothek
Nichts währt ewig, auch Hypotheken nicht. Deshalb müssen sie – spätestens nach deren Ablauf – durch neue Hypotheken ersetzt werden. Suchen Sie rechtzeitig das Gespräch mit Ihrer Bank und lassen Sie sich beraten. Weil teils noch Kündigungsfristen zu beachten sind, lohnt es sich Ihr Kreditdossier sechs bis zwölf Monate vor Ablauf zu prüfen.

Hypothekenmodelle

Festhypothek

Eignung
Für Kunden, welche das Risiko steigender Zinskosten ausschliessen wollen.

Ihre Vorteile
  • Absicherung gegen steigende Zinsen
  • Budget-Sicherheit
  • Je nach Situation können die Zinssätze einige Monate vor der Beanspruchung vereinbart werden
  • Zusatzvergünstigungen dank Spezialprodukten

Leistungen
  • Fixer Zinssatz während fest vereinbarter Laufzeit
  • Frei wählbare Laufzeit von zwei bis zehn Jahren
  • Mindestbetrag CHF 100’000.–
  • Indirekte Amortisation über Sparen 3 möglich

Variable Hypthek

Eignung
Für Kunden, welche Zinsschwankungen in Kauf nehmen und von der Flexibilität profitieren wollen.

Ihre Vorteile
  • Chance von sinkenden Zinsen zu profitieren
  • Möglichkeit des Produktwechsels
  • Individuelle Rückzahlungen (mit Kündigungsfrist) möglich
  • Zusatzvergünstigung dank Spezialprodukten

Leistungen
  • Zinssatz wird den jeweiligen Kapitalmarktverhältnissen angepasst
  • Aufteilung in 1. und 2. Hypothek
  • Direkte Amortisation möglich
  • Indirekte Amortisation über Sparen 3 möglich; Kündigung jederzeit auf 6 Monate



Hypothek ablösen

Wenn Sie Ihre Hypothek ablösen wollen, haben Sie zwei Möglichkeiten: Entweder Sie warten bis die alte Hypothek abgelaufen ist (bei Festhypotheken üblich) oder Sie kündigen die Hypothek (Kündigungsfrist beachten!). Achtung: Können Sie bei einer Festhypothek nicht bis zu deren Ablauf warten oder bei der variablen Hypothek die Kündigungsfrist nicht einhalten, müssen Sie eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.

Für welchen Finanzierungspartner Sie sich neu entscheiden, steht Ihnen offen. Schwierig wird es nur, wenn Sie mehrere Hypothekentranchen mit unterschiedlichem Laufzeitende abgeschlossen haben (zum Beispiel eine Festhypothek mit 3-, 5- und 10-jähriger Laufzeit). Meist sind Sie dann an Ihre «alte» Bank gebunden. Eine mögliche Lösung besteht darin, dass Sie den Schuldbrief auf der Liegenschaft splitten. Fragen Sie dazu beim Notar oder Grundbuchamt nach.

Der Ablauf bei der Ablösung einer Hypothek ist im Grunde genommen derselbe, wie wenn Sie eine Hypothek neu abschliessen:

  1. Sie informieren sich über die Angebote der Finanzinstitute (Bank).
  2. Sie stellen eine Finanzierungsanfrage an die Bank Ihrer Wahl.
  3. Die Bank überprüft Ihr Angebot und unterbreitet Ihnen eine Offerte.
  4. Sie entscheiden sich für eine Hypothek bei der neuen Bank und kündigen (wenn nötig) Ihre alte Hypothek.
  5. Die Verträge werden unterschrieben.
  6. Die neue Bank schickt dem Institut, das bisher Ihre Hypothek führte, ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen und fordert den Schuldbrief ein.
  7. Sobald der Schuldbrief eintrifft, vergütet die neue Bank das Geld und die Hypothek ist abgelöst.